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Fiche pratique

Montant du loyer à Lyon et Villeurbanne

Vérifié le 01 novembre 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À Lyon et Villeurbanne, le loyer d'un logement dont le bail d'habitation (y compris bail mobilité) signé ou renouvelé depuis le 1er novembre 2021 est encadré par des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Le propriétaire peut également demander un complément de loyer, dans certains cas.

À savoir

Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles. Il s'agit des logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), des logements sociaux (HLM), des meublés de tourisme et des sous-locations.

Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.

Loyer de base

Le bail doit indiquer les montants suivants :

le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),
le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...) ?

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

À savoir

Il est possible de connaître les loyers de référence .

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.

Complément de loyer

Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

Attention :

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Comment contester le complément de loyer ?

Bail d'habitation
Bail mobilité

Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Attention :

un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

À l'approche du renouvellement du bail :

lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,
lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

À noter

il est possible de connaître les loyers de référence.

Quelles sont les conditions ?
- Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire. Il est possible de connaître les loyers de référence.
- Lorsque le renouvellement a lieu à partir du 24 août 2022, le logement doit être classé A, B, C, D ou E (classement indiqué sur le DPE). À partir de cette date, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté.
Comment informer le locataire ?
Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le propriétaire doit lui adresser une notification :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
Cette notification doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
À savoir

lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.

Comment contester ?
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.
Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
- Soit dans le même groupe d'immeubles
- Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
À noter
ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.

Attention :

si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.

Comment appliquer le nouveau loyer ?
Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement du bail.
La hausse de loyer est étalée :
- Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)
- Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 € :
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
- Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail
- Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande
À noter
il est possible de connaître les loyers de référence.
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
La demande doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.

Attention :

si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.

Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

Il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
Des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
Il est sous-évalué

Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Il est possible de connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur.

Attention :

Lorsque le bail est signé à partir du 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.

Loyer non révisé
Travaux
Loyer sous-évalué

Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

À noter

il est possible de connaître les loyers de référence.

Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Attention :

le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.

Conditions
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.
Ces travaux peuvent être :
- des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
- ou des travaux de mise aux normes de décence.
Ces travaux doivent :
- avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
- et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
- d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC,
- dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
À noter
il est possible de connaître les loyers de référence.
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Quel nouveau loyer fixer ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :
- depuis moins de 6 mois
- et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
À noter
il est possible de connaître les loyers de référence.
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

À noter

ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.

Comment fixer le nouveau loyer ?

Il faut respecter les 2 règles suivantes :

1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

À noter

il est possible de connaître les loyers de référence.

Comment contester le nouveau loyer ?

En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Complément de loyer

Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

Attention :

Comment contester le complément de loyer ?

Bail d'habitation
Bail mobilité

Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.

Loyer de base

Le bail doit indiquer les montants suivants :

le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)
le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Attention :

Il est possible de connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur.